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土地相場の決まり方とは?簡単に相場を調べる方法も紹介

2022.04.25

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土地相場の決まり方とは?簡単に相場を調べる方法も紹介

 

住宅展示場の来場者の約6割程度の方が、土地購入からの住宅取得を検討されています。

そして、土地は「1物5価」であり、1つの土地に対して5種類の価値・価格があるといわれています。通販サイトで販売されている商品の価格が販売業者によって細かに異なるように、土地もあらゆる要素によってさまざまな価格が設定されます。

そこで今回は、土地の価格相場の決まり方・愛知県における土地の価格相場を徹底的に解説します。愛知県周辺でマイホーム購入を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

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1.土地の価格相場の決まり方5つ

土地の価格は、所有者が決めた一定の額となるわけではなく、いくつかの要素によって決定されます。また土地の価格相場はさまざまな評価方法によっても定まることから、「1物5価」とされていることが特徴です。

ここでは、土地の価格相場を示す評価方法の中から、主要となる下記5つの種類を紹介します。

評価額
  • 固定資産税評価額
(公的機関が示すもの)
  • 相続税路線価
  • 公示地価
  • 基準値標準価格
時価
(実際の取引結果を示すもの)
  • 時価(実勢価格)

1-1.固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産評価基準に基づき、各市町村(東京23区は東京都)が土地の価値を評価した額です。主に固定資産税を算出する際に「基準」として用いられるものであり、土地価格が決まる1つの要素でもあります。

土地の固定資産税評価額は、各自治体の評価員が1軒ずつ確認をし、後述する「公示地価」の約70%を目安として土地を細かく評価します。このとき評価員は、土地の面積や形状はもちろん、どのような道路に面しているかなどあらゆるポイントをチェックすることが基本です。

とはいえ、所有していない固定資産税評価額を調べることは不可能です。おおよその固定資産税評価額を把握するためには、後述する相続税路線価や公示地価を参考にするとよいでしょう。

1-2.相続税路線価

相続税路線価とは、国税庁が定めた相続税・贈与税の課税標準額を決める目安となる土地の評価額です。毎年1月1日が評価基準日で、路線に面する土地の1平米あたりの価格を公示地価・実勢価格などにより算出します。公表日は毎年7月~8月ごろです。

最新の相続税路線価については、国税庁の公式ホームページから確認することが可能です。
(参考:国税庁「路線価図・評価倍率表」

相続税路線価の見方
  1. 相続税路線価を調べたい地域→路線価図をクリックし、より詳細の調査エリアをクリック
  2. 各エリアの路線価図にて、表示されている1平米あたりの単価(千円単位)を確認

相続税路線価の目安は、概ね後述する公示地価の概ね80%とされています。そして土地価格の目安は、「相続税路線価 × 土地面積 × 補正率」で算出することが可能です。あくまでも目安であり、正確な補正率を算出することも簡単ではないことに注意してください。

1-3.公示地価

公示地価とは、国土交通省の土地鑑定委員会が地価公示法に基づき定めた「1平米あたりの適正な土地価格」のことです。土地取引における一般的な土地価格としてだけでなく、担保評価などとしても活用されます。評価基準日は毎年1月1日で、公表日は毎年3月下旬です。

公示地価は、国土交通省の公式ホームページにて記載されています。
(参考:国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」

公示地価の調べ方
  1. 公示地価を調べたい都道府県・詳細をクリック
  2. 対象(地価公示のみ)・調査年・用途区分・地価の詳細条件を入力して検索
  3. 検索結果から土地の価格を確認

公示地価は固定資産税評価額・相続税路線価などの目安ともなるため、気になる土地があればまずチェックしてみるとよいでしょう。

1-4.基準値標準価格

基準値標準価格とは、各都道府県が調査の主体となり行われる「都道府県地価調査」の結果に基づき算出される、1平方メートルあたりの土地の標準価格のことです。一般的には「基準地価」と呼ばれています。判定基準日は毎年7月1日で、公表日は毎年9月ごろとなります。

公示地価と土地の評価方法はほとんど同様であるため、価格も大きな違いはありません。しかし、基準値標準価格では都市計画区域外も含まれます。そのため、不動産の取引が基本的に行われない土地も調査対象となっている点が、公示地価と基準値標準価格の大きな違いといえるでしょう。

基準値標準価格も、国土交通省の公式ホームページにて記載されています。
(参考:国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」

基準値標準価格の調べ方
  1. 基準値標準価格を調べたい都道府県・詳細をクリック
  2. 対象(都道府県地価調査のみ)・調査年・用途区分・地価の詳細条件を入力して検索
  3. 検索結果から土地の価格を確認

1-5.時価(実勢価格)

時価(実勢価格)とは、土地買取・売却の取引が実際に成立した価格(もしくは成立する価格)のことです。土地価格が決まるほかの要素とはやや異なり、必ずしも土地の適正な価格を反映する要素ではありません。

地価公示や基準値標準価格により適正価格が2,000万円とされた土地でも、不動産会社や売主が価格を下げてでも急いで売りたいという場合は1,500万の時価(実勢価格)がつくケースもあり、反対に買い手が殺到したことにより3,000万円の時価(実勢価格)がつくケースもあるためです。そのため時価(実勢価格)に関しては、同じ条件の土地であっても価格の差が激しいことが特徴です。

このように特殊な事情下で成立した価格も含まれているため、土地価格を知るために時価(実勢価格)だけを確認するのは不十分でしょう。そのため、公的な土地価格の制度があるといえます。

2.【2022年】愛知県での土地の価格相場

ここまで説明したように、土地相場はさまざまな示し方があります。どの方法にも一長一短があるため、状況に応じて適切な方法で確認する必要があるといえるでしょう。

ここでは、土地取引の指標として最も一般的な公示地価をもとに、愛知県における土地の価格データを紹介します。

市区町村名 平均価格(2022年)※1平米あたり
愛知県全体 115,000円
名古屋市 192,600円
名古屋市千種区 252,400円
名古屋市東区 442,500円
名古屋市中区 938,600円
名古屋市西区 180,300円
豊橋市 77,800円
刈谷市 145,400円
西尾市 61,000円
小牧市 86,400円
大府市 127,300円

(出典:愛知県「市区町村別・用途別標準地数、平均価格、平均変動率」

愛知県では、地域によって1平米あたりの土地価格が大幅に変動しています。特に多くの人が住む名古屋市では全体的に土地の価格相場が高く、名古屋市中区では1平米あたり938,600円となっていました。

地域によって土地価格が大きく異なるのは、愛知県だけではありません。基本的にどの都道府県においても、需要が高い・住みやすいなどの特徴があるエリアは高騰することが基本です。愛知県で土地探しをする際は、各市区町村における土地価格相場情報を参考にするとよいでしょう。

(出典:愛知県「愛知県地価情報(地価調査・地価公示)」

(出典:愛知県「6 価格」

3.愛知県で土地相場を知りたい場合は「ランディカウンター」がおすすめ!

さまざまな相場指標を調べることで、概ね正確な土地の価格相場が分かります。しかし、すべて自分で調べることは簡単ではなく、時間のかかる作業ともなるでしょう。

また、実勢価格と公的な評価額との間には乖離もあります。実際の土地の価格相場を知ったうえで土地選びを行いたい場合は「ランディカウンター」の活用がおすすめです。

ランディカウンターは、総合住宅展示場の土地探しサポートサービスです。ランディカウンターでは、土地探しに特化した検索システム「ランディ」の利用IDを無料で発行しております。

スマホでログインしてランディを使えば、「建てたい家のサイズ」と「土地価格上限」で検索をかけ、Googleマップ上に条件に合致する物件を表示することができるので、希望エリアの相場感が瞬時に把握できます。
(ランディで検索できる物件は、市場にでている物件をほぼ完全に網羅しています!)

全く土地勘がないエリアでも周辺の価格帯が即座に分かるので、住宅会社や不動産会社の営業マンにも活用されています。

ランディカウンターは中京テレビハウジング大府のセンターハウスで、毎週土曜日・日曜日に開催しております。営業時間は午前10時~午後16時で、最終受付は15時30分となっています。予約いただいたお客様優先での受付となるため、希望日時がある場合はぜひご予約ください。

ランディカウンターはこちら

まとめ

土地は「1物5価」であり、1つの土地に対して固定資産税評価額・相続税路線価・公示地価・基準値標準価格・時価(実勢価格)の5種類の価値・価格があるといわれています。この5種類は土地の最終的な取引価格が決まる要素でもあるため、土地を含めた住宅購入を検討している人は各要素について知識を得ておくことがおすすめです。

さまざまな相場指標を調べれば概ね正確な土地の価格を知ることができますが、1から10まですべて自分で調べるのは非常に骨の折れる作業でもあります。そのため、土地に関する専門家に相談してみることをおすすめします。

ランディカウンターでは、総合住宅展示場の土地探しサポートサービスとして、お客様一人ひとりの土地探しをサポートしております。中京テレビハウジング大府のセンターハウスで、毎週土曜日・日曜日に開催しているため、土地探しに悩む人はぜひ一度ご相談ください。

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