理想の注文住宅を建てるためには、建ぺい率（建蔽率）や容積率に関する知識が不可欠です。建ぺい率・容積率について正しい知識を持つことなく土地の購入を進めると、「理想の注文住宅を建てられない」「希望の広さを確保できない」などのトラブルに直面するケースがあります。

当記事では、土地の購入から始めて注文住宅を建てたい人に向けて、建ぺい率・容積率の基礎知識を解説します。建ぺい率・容積率の緩和条件や制限を意識した設計・構造のポイントも紹介するため、家づくりの基礎知識を学ぶための資料としてぜひ参考にしてください。

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。建築面積とは建物の壁・柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積で、建物の広さを示す値といえます。

建ぺい率は用途地域ごとに上限値が設定されており、制限を超えた住宅を建てることができません。たとえば、建ぺい率60％の地域において80％の住宅を建てることは不可能です。

用途地域とは、「低層住宅専用地域」「中高層住宅専用地域」など、土地利用の方向性を明示する区分です。都市計画法における市街化調整区域内の土地は原則的に、13種類（住居系8種類・商業系2種類・工業系3種類）の用途地域のいずれかに区分されます。

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建ぺい率と容積率はいずれも、計画的な土地活用が進められるように、設定されるルールです。建ぺい率や容積率の制限があるからこそ都市計画に沿った街づくりが進められ、無秩序な住宅や工場、商業施設の建設を阻止できます。

ただし、建ぺい率と容積率は計算式や意味合いが異なります。容積率とは、敷地面積に対する延床面積（延べ床面積）の割合です。延床面積とは、各階の床面積の合計を意味します。たとえば2階建ての住宅の場合、1階の床面積・2階の床面積の合計が「延床面積」の値です。4階建ての住宅では、1階から4階までの床面積の合計が「延床面積」にあたります。

どのような構造・間取りの住宅でも、延床面積が建築面積よりも大きいことが通常です。そのため、容積率の上限値の範囲は建ぺい率を上回ります。建ぺい率の上限値は、30％から80％の範囲で設定されるルールです。一方の容積率は最大1,300％まで認められ、建ぺい率を大きく上回る値が限度とされることも多くあります。

建ぺい率・容積率はそれぞれ、下記の計算式で求めることが可能です。

たとえば、敷地面積100ｍ2・建築面積60ｍ2・延床面積100ｍ2の住宅における建ぺい率と容積率は、下記のように計算します。

建ぺい率や容積率の規制に沿った構造の住宅であるかどうかは、建築確認を申請する際にチェックされます。制限値を超える構造の住宅は違法建築とみなされるため、建築確認申請が通りません。

用途地域は、住居や店舗、工場などの各種施設が所定のエリアに集まるように定められた区分です。購入予定の土地の用途地域は、自治体ごとに作成される都市計画図を閲覧することにより、確認できます。

用途地域別の建ぺい率・容積率の制限は、下記の通りです。

用途地域
第1種低層住居専用地域
概要	建ぺい率（％）	容積率（％）
低層住宅のための地域	30 40 50 60	50 60 80 100 150 200

用途地域
第2種低層住居専用地域
概要	建ぺい率（％）	容積率（％）
低層住宅や小中学校、一定規模の店舗などを建てられる地域	30 40 50 60	50 60 80 100 150 200

用途地域
第1種中高層住居専用地域
概要	建ぺい率（％）	容積率（％）
中高層住宅のための地域	30 40 50 60	100 150 200 300 400 500

用途地域
第2種中高層住居専用地域
概要	建ぺい率（％）	容積率（％）
中高層住宅・病院・大学や、1,500ｍ2までの店舗などを建てられる地域	30 40 50 60	100 150 200 300 400 500

用途地域
第1種住居専用地域
概要	建ぺい率（％）	容積率（％）
住居環境を守るための地域	50 60 80	100 150 200 300 400 500

用途地域
第2種住居専用地域
概要	建ぺい率（％）	容積率（％）
主に住居環境を守るための地域	50 60 80	100 150 200 300 400 500

用途地域
準住居地域
概要	建ぺい率（％）	容積率（％）
主に自動車関連施設の立地を確保するための地域	50 60 80	100 150 200 300 400 500

用途地域
田園住居地域
概要	建ぺい率（％）	容積率（％）
主に農業と調和した住宅を建てるための地域	30 40 50 60	50 60 80 100 150 200

用途地域
近隣商業地域
概要	建ぺい率（％）	容積率（％）
地域住民が日用品を買い物するための地域	60 80	100 150 200 300 400 500

用途地域
商業地域
概要	建ぺい率（％）	容積率（％）
金融機関や映画館、飲食店などを建てるための地域	80	200 300 400 500 600 700 800 900 1,000 1,100 1,200 1,300

用途地域
準工業地域
概要	建ぺい率（％）	容積率（％）
リスクの高いものを除き、ほぼすべての工場を建てられる地域	50 60 80	100 150 200 300 400 500

用途地域
工業地域
概要	建ぺい率（％）	容積率（％）
どのような工場も建てられる地域	50 60	100 150 200 300 400

用途地域
工業専用地域
概要	建ぺい率（％）	容積率（％）
主に工場のための地域	30 40 50 60	100 150 200 300 400

出典：国土交通省「土地利用計画制度パンフレット」

建ぺい率・容積率の上限は、市役所（区役所）の都市計画課に問い合わせし、確認することができます。土地を購入する前には、必ず上限値を確認しましょう。

建ぺい率・容積率の制限が分かると、建築面積や延床面積の逆算が可能です。

●建ぺい率60％、容積率100％、敷地面積100ｍ2の土地の場合

●建ぺい率40％、容積率80％、敷地面積100ｍ2の土地の場合

建ぺい率・容積率が大きいほど建築面積・延床面積の上限も大きくなり、広々とした住宅を建てることができます。

一定の条件を満たす土地や建築物には、建ぺい率の緩和措置が適用されます。建ぺい率の緩和措置を受けると、用途地域ごとに規定された建ぺい率の制限を10％上回る数字が適用され、より広々とした住宅を建てることが可能です。

●建ぺい率の緩和条件

上記2つの条件を満たす場合は、20％の緩和を受けられます。たとえば、建ぺい率の制限が50％の土地では70％・60％の土地では80％を上限とした設計が可能です。

なお、建ぺい率の緩和措置の適用条件は、自治体の条例などの影響を受けるケースがあります。緩和条件が適用される前提で土地購入を検討する人は、市町村役場の担当課または法律の専門家に相談しましょう。

建ぺい率・容積率を意識して土地探し・住宅の設計を進める中で、「自分や家族の希望に沿わない」「理想の土地が見つからない」などの問題に直面することがあります。建ぺい率・容積率を意識して住宅を建てる際のポイントを把握し、理想の暮らしを叶えてくれる住まいづくりを進めてください。

●建ぺい率・容積率のみでの購入判断は避ける

まず、「建ぺい率・容積率が大きいほど広々とした住まいを実現できる」とは考えず、「土地周辺エリアがどのような特徴を持つか」を知るための参考資料の1つとみなすことです。

住宅の構造・設計を左右する要素は、建ぺい率・容積率以外にも多くあります。たとえば、道路斜線制限や北側斜線制限、日影規制などが一例です。土地の前面道路幅によっては、セットバックが必要となるケースもあります。

さまざまな要素を加味した上で理想に近い物件を絞り込むことにより、満足度の高い土地を探すことが可能です。

●建ぺい率・容積率に算入されない構造を検討する

建ぺい率・容積率の計算から除外できる構造を取り入れると、法的な規制を守りつつ、広々としたスペースを確保できます。

たとえば、幅2m以下のベランダやバルコニー、高さ1.4m以下のロフトや一定の条件を満たす地下室は延床面積不算入で、容積率の計算から外すことが可能です。屋根や柱のないウッドデッキ、一定の条件を満たすカーポートは原則的に建築面積不算入で、建ぺい率の計算から除外できます。

なお、建ぺい率・容積率に算入されない構造であるかどうかの最終的な判断は、各自治体にゆだねられます。ハウスメーカーともよく相談して、購入する土地・住宅の設計や構造を決めてください。

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建ぺい率・容積率の計算方法や用途地域別の制限、緩和条件について紹介しました。建ぺい率や容積率は計画的な街づくりを進めるために設定される制限で、違反する住宅を建てることは不可能です。建ぺい率や容積率を意識した土地探しと住宅設計を進めることで、理想のマイホームを実現しましょう。

建ぺい率や容積率を意識しつつ、ゆとりあるスペースを確保するためのコツは、建築面積・延床面積不算入の構造を設計に盛り込むことです。

土地探しには、複雑な法令が多く存在します。建築を依頼するハウスメーカー探しも同時に行い、ハウスメーカーにも相談した上で、希望する住宅が建てられるかを確認してください。